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据一季度市场表现 “稳”仍然是2019年房地产市场主基调

4月12日,有机构发布《2019年一季度楼市总结报告》,从政策情况、新房市场、二手房市场、租房市场等维度深入解析2019年一季度楼市发展情况。报告指出,“稳”仍然是今年房地产市场主基调,今年两会再次提出坚持住房的居住属性,并强调“稳地价、稳房价、稳预期”。在“维稳”基调下,2019年1月、2月的商品住宅销售价格总体平稳,一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨。

 

政策“微调”城市数量增加,抢人大战持续

 

2019年的政府工作报告中提出,“关注群众住房问题,更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展”,而“稳”字将贯穿2019年房地产调控的始终,意味着将延续此前政策的稳定性。

 

“维稳”基调下,政府的调控目标和手段也出现一些微调。进入2019,政策“微调”的城市数量逐渐增加,一城一策、因城施策的楼市方针成为大趋势,如石家庄全面放开城镇落户限制、西安购房落户不再受社保年限限制等。

 

另一方面,进入2019年以来,多个城市继续加码人才政策,包括南京、大连、西安在内的多个城市在人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障等各个方面都加大了引进力度。

    

有机构指出,2019年市场抢人大战持续升级,且有从一二线城市向三四线城市蔓延的趋势。城市通过提供租房、购房、生活等补贴、开放落户等政策吸引人才流入。人才落户政策也会积极影响到楼市需求侧,由于人才引进导致的购房需求增加,也在一定程度上推动楼市在趋稳中保持向上。但值得关注的是,如何不只是通过居住和落户层面留住人才,而是在城市自身发展中给予人才更多发展空间,让人才和城市共发展,的确需要思考。

   

一线城市新房成交均价稳中有升,购房者信心指数上扬

    

根据某机构《2019年一季度楼市总结报告》数据,从新房市场的具体表现上来看,2019年一季度,一线城市的商品住宅成交量同比上涨约三成,北京的成交面积同比上涨超1倍。成交均价来看,深圳的月度成交价格处于平稳缓慢下降趋势,北上广价格出现波动,但同比去年仍在上涨。

    

与成交量上升相对应的是,购房者信心指数也同步处于上涨趋势。据数据显示,2018年11月开始,购房者信心指数逐渐上扬,2019年2月购房者信心指数为107.6,环比上升5.0%,认为一二线城市短期内房价稳定,未来还会上涨的用户占比67.7%。

    

某研究院2019年一季度监测数据显示,2019年1月受春节假期影响,用户对于新房的找房需求较低,进入2、3月份,找房需求出现明显上涨,用户的找房热情上扬,市场热度回暖。从不同城市的找房热度来看,2019年1月份三四线城市找房热度持续上升。春节假期结束进入3月,一二线城市的找房热度再次回暖。

    

此外,购房刚需向周边城市扩散,呈现出卫星城格局。有机构《2019年一季度楼市总结》数据显示,2019年一季度,一线城市及周边城市的找房热度同比上扬,环北京及环深圳城市群找房热度同比涨幅超20%。一季度找房热度上升较为明显的城市保定、廊坊、珠海及肇庆等城市,同比涨幅超六成。

    

分城市来看,随着抢人大战持续升级,进一步刺激了当地的房地产发展。有机构《2019年一季度楼市总结》显示,2019年一季度新一线城市中新房热门找房城市为西安、重庆、武汉、成都,但与去年相比仅武汉同比上涨,其余三城同比均呈下行趋势。其他城市中,苏州、天津的找房热度同比上涨超三成。

    

一季度租赁需求热度依旧,沪京深房源供应量靠前

    

《2019年一季度楼市总结》报告数据显示,租房市场方面,从供应量来看,受春节假期影响,2019年2月租赁房源供应量下降,3月份逐步回升。但不同级别的城市,其租赁房源供应量、供应面积段以及访问量等方面呈现出较大的差异。

    

在一线城市中,上海租赁房源供应量最大,约为北京的1.2倍。而在二线城市中,南京、杭州、武汉Q1租赁房源市场供应量较大。

    

另从租赁房源供应面积段来看,一线城市单极化趋势明显,50㎡以下房源占比高达44.2%,高出全国平均水平11.4%;而70-90㎡房源占比仅17.5%,排名次之;二线城市各区间房源供应占比相对平衡,50㎡以下房源占比29.6%,70-90㎡房源占比24.3%,二者差值仅有5.3%。

    

从租赁房源访问量来看,某房产研究院2019年一季度监测数据显示,2月虽有春节假期影响,但今年第一季度租赁需求依旧保持很高热度,访问量同比增长25.1%,环比增长29.8%。

    

一季度市场表现差异较大,“稳”仍然是2019年房地产市场主基调

   

2019年一季度,随着地方及全国两会的陆续召开,关于住房政策的表态和实践初步确定了2019年“以稳为主,一城一策”的政策基调:一方面,中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类指导、稳步推进房地产税立法的大方向保持不变;另一方面,各地结合自身城市特点,有条件有策略放松调控的同时,兼顾人才引进和城市活力营造,成为新的趋势。

    

有业内人士认为,从基本面来看,一季度部分城市出现成交回暖,尤其是一线楼市二手房成交量的上涨更是带动了市场的提升,但值得关注的是2019年全国不会出现成交量价大涨格局,换言之整体市场并不具备“大阳春”的基础。其一,政策面上不允许,从国家2019年楼市调控的目标来看要保持“三稳”,因此楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴,但交易度上升,尤其是房价快速上升一定会被控制。其二,市场面上难实现,一二线楼市的调控并未出大放松,尤其是限购需求的不放松导致了需求难以在短期快速增加,三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状,也依然难以支撑楼市的大阳春。

 

 

 

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