报告提到上半年先行指标显示!房地产的拐点才刚刚出现

最近,恒大地产研究院发布了一篇报告,也开始看空房地产投资,报告提到虽然上半年,地产投资表现强劲,1-5月累计投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比2018年全年提高1.7个百分点。但其实在一片向好的数据中,地产投资的拐点已经出现。

 

 

逻辑比较简单,先拿地才能开发,而且土地支出也是分期付款,滞后于拿地,所以拿地是房地产投资的领先指标,土地成交会领先于房地产投资6-9个月,一线城市会领先于12个月,二三线城市差不多是9个月,再小的城市,就更短一些。

 

 

 

如果从拿地这个领先指标来看,我们发现指标已经基本上在2018年第三季度就开始见顶,随后逐渐回落。但是房地产投资还在表现强劲,这两个指标逆向而行不会太久,很快他们就会同向波动,更准确的说,房地产投资,会追随土地成交,转而下跌。从之前的10年经验来看,都是如此,2007年底,土地成交快速收缩,随后房地产投资断崖式下跌,而到了2009年,因为政策刺激快速反弹,接着到2010年,又开始收缩,直到2012年底,土地成交才逐渐恢复,随后就一直下跌,直到2015年7月以后,土地成交才活跃起来。

 

 

 

要注意的是,房地产投资并不能完全等同于房价,在房地产投资大起大落的情况,房价的走势也出现了三浪明显的上涨。第一波是2009年刺激经济开始,到2010年结束,第二波是2012年政策转向开始,到2013年底结束,第三波是2015年下半年开始。一直持续到现在。而在房地产投资收缩的情况下,房价在前两个阶段,收缩的程度并不明显,或者说只是微微的回落,甚至走平。

 

 

 

如果分城市来看,就更有意思了,2010年之前,高房价基本只是一线城市的特例,在2010年以后,一线城市房价还迎来了一定的调整。这种波动也只体现在一线城市上面,如果用2010年定基,那么在2013年之前,一线城市反而不如二线城市。但是2013年底开始,一线城市开始了又一波上涨,从而拉开了和2-3线城市的差距,这段时间,2-3线城市并未有效上涨,甚至在2014年以后的回调过程中,2-3线价格还是回落的。一直持续到2015年,随后一线城市又开始大涨,一直涨到2016年5月,然后基本走平。在一线大涨的同时,二三线则继续回落筑底。直到一线停涨,我们开始去库存开始,二三线开始迎来接力大涨。这波上涨彻底拉崩了大家的心态。让所有人意识到,房价上涨不再是一线城市的专利,全国人民都开始形成共识。

 

而根据领先指标来看,当所有人都觉得房价仍然上涨的时候,其实房地产投资的又一个拐点即将来临,马上就会进入,2010年,2012年甚至是2014年那样的房地产收缩时段。这波2016年以来的大行情已经结束,未来几年可能都会是调整周期。甚至我们从图表上能看到,上涨的时间越久,幅度越大,调整的空间和时间也就会越多。

 

另外,政策层面,这次有点不一样,银保监会多次将房地产行业列为了金融整治要点,甚至郭树清在陆家嘴论坛上点名针对房地产,这意味着融资环境肯定会逐渐收紧,严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为,预计房企到位资金增速将持续回落。在去年大家其实已经资金链不富裕了,这点还是从拿地的指标上就能看出来,没钱拿地了,土地成交才会回落,现在大家都在加班加点,尽快开发,企图尽快回款,守住资金链。但是这只是开始,后面当开发商发现回款困难的时候,就会逐渐的开始停工,烂尾。

 

所以,鉴于现在的形势可以给大家几个建议。

 

1、现在房地产下行周期即将开始或者是刚刚开始,而不是大家想象的那样,已经调控了好几年,该放松了。

 

2、经济已经不乐观了,但政策仍然没有放松,甚至金融方面在持续收紧,还针对个别地区,比如成都提高了首套房贷的上浮比例。这就释放了一个强烈的信号,政策这回会持续到底。不会半途而废。不是我们不想刺激,而是杠杆率已经吓人了,而且房地产也已经不带动消费了。房地产行业已经没有边际效用了,只会带来麻烦。所以失去了利用价值。

 

 

 

3、未来的地产政策绝大多数都会是偏空的消息,只有二线省会城市吸引人口是支撑因素,所以如果你还想买房,一定要看人口是否增长。只要人口持续增长,房价就会有支撑。如果相反人口流出,那么房价肯定会出问题。

 

4、刚需最好早买,现在政策来看,不管是不是刚需,都不支持大家再去买房,所以如果继续等,可能首付会越来越贵,贷款也越来越难申请。最后就怕你等不起。

 

5、如果能等的起的,比如最近5-10年租房也没关系的,最好还是等等。房地产这波调整周期,才刚刚开始,现在大家心气还高,预期还在,所以房价还降不下来。等真的冷却几年,就有空间了,比如在2008年,2012年,2014年,其实都有很好地议价空间。

 

6、老齐始终认为,如果没有最后一波上涨,房价基本就合理了,所以我觉得,楼市调控成功的标志就是让房价回到2015年,回到2015年,楼市就重新具备了投资价值。看起来好像不可能,但其实一线城市每年10%,连续落3年就基本能够实现,现在已经落了1年了,后面还有两年就能成功了。而像北京现在7万套限竞房压顶,供给明显大于需求,再加上人口开始外流。所以回到2015年,也并非没有可能。

 

 

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