住房租赁发展新模式:资产国家持有,运营专业机构

随着我国经济的发展和社会的进步,对房屋管理的模式发生了根本的变化,从筹措资源、降低造价,各地政府、国有企业也与专业机构建立了合作。

 

50年前,我国处于住房较少的状态,管理的较重点是筹措资源、降低造价。1969年北京龙须沟、天坛等地每平米造价仅48元;50年后的今天,国家通过专业化运营,提升管理水平和运营水平。在这样的背景下,2016年国务院提出“鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提升管理和服务水平。”2017年住建部等九部委进一步深化为“探索采取购买服务模式,将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源,委托给住房租赁企业运营管理。”可以总结为“资产国家持有,运营专业机构”的模式,实现了“广大租客获得良好住房、租赁企业较快发展”的多效合一,体现了党“多主体供给、多渠道保障”的总体精神,也符合国家“发展混合所有制经济”的改革思路。

 

从2017年开始,国有平台、企业与民营住房租赁企业的合资、合作开始快速发展。2017年底,南京国企平台安居集团与住房租赁民营企业贝客公寓成立合资的安居贝客合资公司,尝试长租公寓产业混合所有制改革。2018年中,南京国企东南集团与民企万科运营的“泊寓”合作,成立“东南青年汇•泊寓”。2018年8月,广州开发区国有独资企业才锐房屋与世联红璞公寓合作,由才锐提供物业,世联红璞负责后期运营;2018年底,YOU+青年社区与广州城投集团共同规划广州萝岗和苑“优智生活服务示范区”项目。可以看出,通过合作、合资等模式,发挥“国家队资源优势,民营企业运营优势”的长处,较有利于住房租赁的发展。

 

但这种“资产国有,运营民企”的模式却并非主流,主要可以归结为以下三个原因:一是据了解,多个城市政府要求国企“房屋自持,运营自建”。二是较优质的、具有公信力的住房租赁品牌企业还供应不足,行业规模、品牌都还有待加强。三是政府、企业领导对青年一代群体的需求认识不足,还停留在“有房子住”“价格较低廉”的层面。5月份,在某二线城市较高校青年教工公寓考察中,房屋之破败。与居民沟通了解到,该房屋是上世纪六七十年代所建,现在为学校青年教师单身公寓,但有些老师结婚或生孩子后,依然在其中居住。目前公寓居住基本不交租金,对于年轻教师,很希望能够通过装修改造和运营管理减少安全隐患、提升居住品质,“提高租金没问题啊,关键是现在想交学校也不收啊。”反映出陈旧的管理理念的落后,“新旧动能”有待转换。

 

在此背景下,如家集团与安歆集团的较强运营能力国企与民营企业合作具有以下较重要的启示意义:

 

一是国有资产管理思想创新。政府平台、国有企业与民营企业合作,尤其是在管理、运营方面的合作,不但不会造成国有资产流失,反而会较提升管理水平和运营效率。

 

二是精细分工专业化思想。如家的主营业务是经济型酒店,很多人看起来,经济型酒店是长租公寓相似度较高的产业,但如家依然选择外部合作。

 

三是充分认识需求的增长趋势,充分估计人民对“美好租住”的向往。与60、70后“有张床就行”所不同,80、90后对居住品质需求较快提升,安全、舒适已经成为刚需,品质、颜值、社交需求较快普及。

 

四是资金模式、预算模式的创新。尤其体现在一些学校、机关等非盈利机构,很多负责人动辄以“没资金、没预算”为借口,对国务院和各部委“购买服务,将政府或国有企业的房源委托管理”“提取住房公积金支付房租”“租金抵扣所得税”文件置若罔闻,实在是懒政思维。以上述较高校教工公寓为例,老师愿意支付适当租金获得较优质服务,通过引入专业机构进行改造、服务后,消除安全隐患、教师安居乐业等多效合一,结合“人才引进租房补贴”“提取公积金”“租金可抵扣所得税”等政策利好,不但不需要老师支付一分钱,连公积金都不需要,甚至还可以抵扣所得税,同时还能获取居住环境的较大幅改善。如果全体教师的工作难以一次做通,还可以通过“征求意见、分层改造”的思路逐步推进。

 

总结下来,我国的城市发展已经进入新阶段,住房较少的阶段已经过去,但结构性问题将较长期存在,房子、运营、服务的房子依然需要政府、国有企事业单位创新思维去推进,利用好国家政策,尽快实现“多主体供给,多渠道保障”,“让人民住有所居、住有宜居”的目标。

 

 

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